공유물 분할청구소송 어떤 전략으로 진행할까?

 

 

안녕하세요. 사과상자입니다. 

 

살아가다보면 예상치 못한 일들이 발생합니다. 

예상치 못하게 법원까지 가는 일들도 발생하죠. 이런 일들이 발생하면 다른 일은 손에 잡히지도 않고 신경이 곤두서고 스트레스를 받아서 몇 년은 늙게 됩니다. 

 

그런데 이런 일들을 미리 예상하고, 준비하고, 대처할 수 있다면 위와 같은 고생을 겪지 않아도 되겠죠?

저도 개인적으로 법원에 가본 일들이 몇 번 있었는데, 이런 경험이 쌓여서 그런지 이제는 비슷한 일이 생겨도 감정적이기 보다는 이성적으로 일을 대처하게 되더라구요. 

 

제가 겪은 법정 경험 중에서  공유물 분할청구소송을 이야기해보고자 합니다. 

공유물 분할청구소송은 다른 법적 문제보다는 비교적으로 명료한 규정이 있는데요.

이 규정만 이해하고 대처한다면 좋은 전략을 펼칠수 있지 않을까 생각합니다. 

 

 

 

● 공유물 분할청구소송의 분할 방법

민법 제 269조 (분할의 방법)
 (1) 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

 (2) 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. 

 

 사유재산에서 '공유'라는 개념은 자주 쓰입니다. 아무리 가까운 가족 또는 지인일지라도 같은 사람이 아니기 때문에 각자가 독자적으로 재산 또는 목적물을 지배할 수 있습니다. 

 

그래서 우리나라 법에는 공유자 중  한 명이라도 공유관계의 지속을 원하지 않을 경우에 원칙적으로 언제든 공유물을 분할하여 각자 단독소유로 전환할 수 있는 '공유물분할'의 자유가 있습니다. 

 

 

 '공유물분할방법'은 크게  현물분할, 대금분할, 가액배상 이 있습니다. 

 

현물분할은 예를들어 100평 토지의 동일 지분의 공유인이 5명이 있을 경우 20평씩 잘라서 나눠갖는 것입니다. 

대금분할은 공유물건을 경매와 같은 방식으로 매각하여 그 대금을 지분만큼 챙겨가는것이구요.  가격배상은 5명 중 한명이 토지를 소유하되, 나머지 4인에게 지분만큼의 가격을 배상하는 방식입니다. 

 

단순하게 정리하면 위와 같은데요. 실제로 들어가면 상당히 복잡합니다. 

 

실제 판례들을 살펴보면 '현물분할'로 끝나는 경우는 거의 없으며, 공유자간 협의가 도무지 안된다면 경매(대금분할)로 진행됩니다.  그런데 최근에는 '전면적 가액배상'의 사례들이 많아지고 있는데요. 이것이 무엇인지 자세히 알아볼 필요가 있습니다. 

 

 

 

● 공유물 분할청구소송 사례

 

 

우리나라 법 초창기에는 대부분의 공유물 분할 판결이  '현물분할'로 되었습니다.  현물분할을 원칙으로 하되, 현물 분할을 할 수 없거나 분할하게 되면 재산 가액이 현저히 감소될 여지가 있는 경우에는 '경매'에 의한 대금분할로 진행하였는데요. 

 

이러다보니 현물분할에서의 문제점들이 발생합니다. 

 

현물분할을 할 때에 공유물의 위치, 면적, 사용가치, 이용상황, 주위환경 등이 공정하게 정해져야 하는데, 토지 또는 건물이  한 필지 내에서 분할을 할 경우 모두가 만족할만큼 공정하게 나누기가 거의 불가능하다는 것입니다. 

 

그래서 현물분할로만 이루어지던 형태에서 '가액배상'이 생겼는데요. 아래는 대법원 판례입니다. 

 

 

"다만 각 공유자가 취득하는 현물의 가격과 지 분의 가액에 과부족이 생기지 않도록 하는 합리적인 현물분할 방법이 없고, 그렇다고 하여 경매를 명하여 대금분하을 하는 것은 더욱 불합리한 경우와 같은 특별한 사정이 있을 때에는 공유지분의 가액 이상의 현물을 취득하는 공유자는 그 초과부분의 대가를 지급하여 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 형태로서 혀용된다" 고 '부분적 가액보상'에 의한 분할방법이 허용되었습니다.
(대법원 2002. 12. 27. 선고)

 

즉, '현물분할' 방법을 반드시 공유자간의 유형적인 분할만을 의미하는 것이 아니라, 당사자(공유자)간 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유물을 단독소유로 하여 공유관계를 원만히 종료하는 것에 중점을 둔 '전면적 가액보상'에 의한 현물분할도 가능하다고 봅니다. (가액보상은 현물보상의 방법중 하나라고 봐야함)

 

 

대법원 2004. 10.14 선고 2004 다 30583 판결

공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되, 현물을 소유하게 되는 소유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물 분할의 하나로 허용된다고 할 것이다. 

 

 

 

● 전면적 가액보상의 '특별한 사정' 요건

 

전면적 가액보상의 방법에 의한 분할이 허용되기 위한 요건들이 몇 가지 있습니다. 

 

(1) 공유관계의 발생원인

(2) 공유지분의 비율

(3) 분할된 경우의 경제적 가치

(4) 분할방법에 관한 공유자의 희망 

(5) 공유자의 지분이 적정하고 합리적으로 평가 

 

 

위의 요건 등을 종합적으로 고려하여 공유물을 특정인에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되어야 합니다. 

 

공유물 분할청구소송에 대해서 알아보았습니다. 

공유물 분할청구소송은 바로 재판으로 진행되지 않고, 공유자간의 조정을 먼저 진행합니다. 

조정을 진행하면서 당사자들의 의견을 듣는데요. 그 과정에서 원만히 해결된다면 다행이지만

그렇지 않으면 재판으로 진행됩니다. 

 조정을 진행하면서 변호사와 어떤 전략으로 공유물 분할청구소송을 진행할지 생각해볼 필요가 있습니다. 

 

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